Wohnungsrückgabe: Ein Streitthema?

Die Rückgabe einer Mietwohnung an Vermieter oder Hausverwaltung ist in der Regel der letzte Akt in einer – wohl in den allermeisten Fällen störungsfreien – gemeinsamen Geschichte, die da Mietverhältnis heißt. Aber häufig gibt es gerade zu diesem Zeitpunkt Unsicherheiten seitens des Mieters: Muss die Wohnung vor Auszug noch frisch ausgemalt werden? Und was ist mit den Löchern in der Wand nach dem Entfernen von Bildern und Spiegeln?

Was bleibt, was geht?

Auch wer mit seinen Gedanken schon einen Schritt weiter sein möchte - und sich statt mit dem alten nun doch lieber schon mit dem neuen Heim beschäftigt - kommt nicht um die Tatsache umhin, dass die Rückzahlung der Mietkaution an Bedingungen geknüpft ist, die sich aus dem Mietvertrag ergeben. Erster Anhaltspunkt also: Was wurde vielleicht mitvermietet?

Die Küchenschränke, die Spülmaschine, der Elektroherd: egal ob freistehend oder eingebaut – wenn diese Möbel und Geräte mitvermietet wurden, dürfen sie selbstverständlich nicht mitgenommen werden. Umgekehrt gilt: alles was dem Mieter gehört - dazu gehören auch Einbaumöbel oder Einrichtungsgegenstände, die vom Vormieter übernommen wurden – müssen aus der Wohnung entfernt werden. Und: auch die Wohnungsschlüssel gehören zur Wohnung! Das heißt: Zu einer Wohnungsrückstellung gehört auch die Rückgabe der entsprechenden Schlüssel – nebst der gegebenenfalls reproduzierten Exemplare.

Wann ist Abnutzung gewöhnlich?

Mit der Möbelfrage ist dann leider schon die einfachste aller Fragen beantwortet, ab jetzt wird es dann schon etwas schwieriger, denn: gesetzlich vorgegeben ist in Österreich nur, dass die Wohnung in jenem Zustand zurückzugeben ist, in dem sie übernommen wurde. Eine gewöhnliche Abnutzung muss vom Mieter aber nicht beseitigt werden.

So weit, so gut. Aber was heißt eigentlich ‚gewöhnlich‘? Und wer entscheidet dies? Im schlimmsten aller Fälle wohl ein Richter, daher empfiehlt es sich, rechtzeitig – am besten schon bei Wohnungsübergabe zum Einzug – eine genaue Bestandsaufnahme vorhandener Schäden und Abnutzungsspuren zu dokumentieren, damit diese im Zeitpunkt des Auszugs verglichen werden können. Denn: Abnutzungsspuren, die bei vertragsgemäßem und normalem Wohnungsgebrauch entstehen, muss sich der Vermieter gefallen lassen - dafür erhält er schließlich den Mietzins. 

In einigen Mietverträgen finden sich auch heute leider noch Standardformulierungen wie: "Der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand nach Beendigung des Mietverhältnisses in gleich gutem Zustand neu ausgemalt zurückzustellen." Hierfür gibt es aber schon seit Jahren keine rechtliche Grundlage mehr! Schäden, die dagegen bewusst oder durch unsachgemäße Behandlung verursacht wurden, müssen natürlich beseitigt werden.

Muss die Wohnung vor Auszug noch frisch ausgemalt werden?

Einige Beispiele zur Orientierung

Die Frage, ob es sich nun um eine normale oder um eine übermäßige Abnutzung handelt, kann mit Sicherheit in den allermeisten Fällen mit normalem Hausverstand beantwortet werden. Einige Beispiele aus der Rechtsprechung haben wir hier für Sie dennoch zusammengestellt (Quelle: Bundesministerium für Arbeit, Soziales,Gesundheit und Konsumentenschutz) 

  • Das Anbringen von Seifen- oder Handtuchhaltern, die mit Dübel in der Wand oder in den Fliesen befestigt werden, ist eine geringfügige Veränderung.
  • Die nach Demontage von Küchenkästchen und anderen Regalen zurückgelassenen Bohrlöcher in nicht verfliester Wand sind gewöhnliche Abnutzung.
  • Ein Kratzer in der Badewanne ist als gewöhnliche Abnutzung anzusehen.
  • Schäden an Tapeten, die bei Entfernung von Regalen zurückbleiben, sind gewöhnliche Abnutzungen.
  • Wandfarben wie ‚Grün‘ und ‚Ocker‘ entsprechen dem Ortsgebrauch und der Verkehrsüblichkeit - nur extreme Farben wie ‚Schwarz‘ gehen über die gewöhnliche Abnutzung hinaus.
  • Das Verkleben eines Teppichbodens auf den bei der Anmietung der Wohnung neuen Parkettboden ist keine gewöhnliche Abnutzung.
  • Fehlende Parkettteile oder tiefe Kratzer und dunkle Flecken im Parkett stellen eine außergewöhnliche Abnutzung dar.

Übrigens: Bei Übernahme haben Sie ja in aller Regel eine saubere Wohnung erhalten, daher müssen Sie diese beim Auszug auch besenrein zurückgeben. Besenrein bedeutet nur ‚grob gereinigt‘: Boden und Teppiche müssen gesaugt und starke Verschmutzungen sowie Spinnweben entfernt werden.

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